Neues aus der Region

Eine der zentralen Herausforderungen für die kommunale Politik ist die Frage der Gestaltung und Entwicklung des Wohnraumangebotes. Der Bedarf an attraktiven Wohnformen für Familien und bezahlbaren Wohnungen im städtischen Raum ist groß, die Mieten und Immobilienpreise steigen entsprechend stark ab.

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Liebe Mitglieder, liebe Leserinnen, liebe Leser!

Gerne möchte ich mich bei unseren Mitgliedern, die mich noch nicht kennengelernt haben, kurz vorstellen. Bei unserer letzten Jahreshauptversammlung bin ich von Ihnen in den Vorstand unseres Vereins gewählt worden. Seit 30 Jahren bin ich als Immobilienmakler und Sachverständiger (inzwischen in der vierten Generation) in unserer Firma in Neuss tätig, wo ich auch mit meiner Familie lebe.

In dieser Zeit habe ich die Entwicklung des Neusser Immobilienmarktes aufmerksam verfolgt.  Zurückblickend haben wir über 20 Jahre einen funktionierenden Immobilienmarkt mit stetig steigenden Preisen erleben dürfen. Sicherlich gab es – gemessen an den beiden großen Nachbarstädten Düsseldorf und Köln – eine abgeschwächte, aber immerhin eine stetig steigende Wertentwicklung, die in den letzten zehn Jahren, nach einem kleinen Knick 2008, rasant an Fahrt gewonnen hat. Ich sehe diese Entwicklung allerdings jetzt an einem Scheitelpunkt angekommen, der primär durch die Zinswende eingeläutet worden ist. In dem vorgenannten Zeitraum hatten sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen von über 8 Prozent bis auf Werte unter 1 Prozent reduziert. Hierdurch sind die Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser von der 10- bis 12-fachen Jahresmiete Anfang der 1990er Jahre auf Werte von zuletzt der 30-fachen Jahresnettomiete angestiegen. Das ist eine imposante Steigerung der Immobilienwerte, die aber größtenteils zinsindiziert war.  Da nun seit Anfang dieses Jahres in kurzer Zeit die Zinsen deutlich um etwa 1,5 Prozent angezogen haben, wird dies unmittelbare Auswirkungen auf die Bewertung von Mehrfamilienhäusern haben. Viele Marktteilnehmer befürchten nun, dass alleine durch die hohe und länger andauernde Inflation die Zeiten der extrem günstigen Zinsen zuerst einmal vorbei sind und damit auch die sehr hohen Verkaufspreise. Dies bedeutet nichts anderes als dass Anlageobjekte demnächst höhere Renditen erwirtschaften müssen, um rentabel zu sein bzw. von den Banken finanziert zu werden. Im Bereich der eigengenutzten Immobilie, den Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, waren ähnlich eindrucksvolle Preissteigerungen über die letzten beiden Jahrzehnte zu verzeichnen. Natürlich hat auch der ständig gesunkene Baufinanzierungszinssatz hier eine wichtige Rolle gespielt, da sich „Häuslebauer“ immer mehr leisten konnten, die monatliche Belastung trotz steigender Kaufpreise kaum angestiegen ist. Verglichen mit der Preisentwicklung in den größeren Nachbarstädten betrachte ich den Neusser Immobilienmarkt der privat genutzten Wohnimmobilien noch nicht als überhitzt oder überteuert. Hier ist noch ein deutlicher Abstand zu den Immobilienpreisen zum Beispiel in Düsseldorf, teilweise immer noch zwischen 20 und 50 Prozent, zu verzeichnen. Wie sich allerdings die Situation in der Zukunft entwickeln wird, die Problematik der Störung der globalisierten Lieferketten, die großen Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine, die sprunghaft angestiegene Inflation, um nur einige Punkte zu nennen, bleibt abzuwarten. Trotzdem bleibt die Immobilie, als wichtiger Teil der Altersvorsorge und Vermögensbildung, die erste Wahl, insbesondere da sie eine gute Möglichkeit des Schutzes vor der Inflation bietet und auch in unruhigen Zeiten eine sichere Anlageform ist. Allerdings nur dann, wenn wir uns aktiv um die effiziente Bewirtschaftung, die regelmäßige Modernisierung und vor allen Dingen um eine gewissenhafte Auswahl der Mieter bei unseren Anlageobjekten kümmern. Daher ist es gerade jetzt von großer Bedeutung, den berechtigten Interessen der Grund- und Wohnungseigentümer Gehör zu verschaffen, damit eine gerechte Lastenverteilung bei der Energiewende und eine faire Miet- und Steuerrechtsprechung, die eine Lösung dieser großen Aufgaben ermöglicht, durchgesetzt wird.

Ihr

Alexander Busch

Stellv. Vorsitzender von Haus und Grund Neuss

Der Trend hält an. Um rund fünf Prozent haben die Preise für bebaute Ein- bis Zweifamilienhausgrundstücke in Neuss im ersten Quartal 2022 zugelegt. Für eine umfassende Prognose, wie die Preisentwicklung in diesem Jahr weitergeht, ist es allerdings noch zu früh.

Willy Helfenstein vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss erklärt dies unter anderem damit, dass die Datenmenge noch überschaubar sei. Doch das wird sich ändern – für Mitte des Jahres plant der Gutachterausschuss daher ein Update. Blickt man auf die ersten Monate in 2022, dann hat sich der Preisanstieg der vergangenen Jahre in der Quirinus-Stadt zwar derzeit leicht verlangsamt. „Die Ursache könnte in den steigenden Bauzinsen der vergangenen Monate liegen“, sagt Helfenstein. Aber: Weiter nach oben gehen die Preise dennoch.

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss legt seinen Marktbericht 2022 für insgesamt sieben Kommunen vor. Neuss hat einen eigenen Bericht. Was sind die Erkenntnisse beim Blick auf die Zahlen?

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien und Bauland hat die Preise für unbebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um rund 20 Prozent steigen lassen. Das geht aus dem Grundstücksmarktbericht 2022 hervor, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss erarbeitet hat.

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Bauland in Grevenbroich und Umland ist derart knapp, dass die Stadtverwaltung gezielte Gegenmaßnahmen ergreift:

So plant sie die Gründung einer interkommunalen Wohnungsbaugesellschaft, gemeinsam mit Bedburg, Jüchen und Rommerskirchen. Auslöser ist eine Prognose, die bis zu 2.000 fehlende Wohneinheiten bis 2040 voraussieht – allein in Grevenbroich. Dabei sieht die Prognose einen 34%igen Bedarf nach öffentlich gefördertem Wohnraum. Für die Verwaltung bedeutet das großen Steuerungsbedarf, um zu gewährleisten, dass auch bezahlbarer Wohnraum entsteht.

Nach mehrheitlicher Entscheidung im Stadtrat soll die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft nun konkretisiert und mit den Nachbarkommunen vorbereitet werden. Juristische und wirtschaftliche Fragen sollen im Laufe des Jahres 2022 geklärt werden.

Die Pläne zur Entwicklung des Wendersplatzes, eines zentralen Grundstücks an der Einfahrt zum Neusser Hafen gehen voran.

Auf dem derzeit als Parkplatz genutzten Areal vis-à-vis dem Haus am Pegel, soll auf Bestreben der Industrie- und Handelskammer Mittlerer Niederrhein ein Prüfungs- und Weiterbildungszentrum der IHK entstehen. Diese soll ein Baustein eines Bildungs- und Innovationscampus werden, an dem auch die Hochschule Niederrhein interessiert ist.

So könnte sich die Hochschule mit einem neuen „Launch-Center für die Lebensmittelwirtschaft“ ebenfalls dort ansiedeln. Dieses Zentrum soll ein Schlüsselprojekt des Strukturwandels im Rheinischen Revier sein und neue Verbindungen zwischen Wissenschaft und Wirtschaft fördern.

Insgesamt soll so am Wendersplatz ein Campus entstehen, der – laut einer Studie – jährlich rund 40.000 Besucherinnen und Besucher anziehen kann. So würde nicht nur der Wendersplatz nachhaltig und ganztägig belebt, auch die Neusser Innenstadt und das Hafenareal würden von der zusätzlichen Besucherfrequenz profitieren.